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Santiago

Se arrienda

El boom inmobiliario de 2012 derivó en un sobrestock de oficinas que supera el 10%, la cifra más alta de la década.


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Por: Carla Sánchez M.


Los carteles de “se arrienda” no relucen en los grandes ventanales continuos. Al menos no como en las casas o departamentos. Pero lo cierto es que en Santiago y las principales ciudades del país son varias las oficinas disponibles. Y cada día se suman más metros cuadrados esperando por un arrendatario.

En 2014, Santiago consiguió un récord: ser la ciudad con la mayor producción de metros cuadrados de oficinas, con 340 mil m2. Pero en 2015, el auspicioso panorama cambió. Cayó el precio de los commodities y disminuyeron los volúmenes de exportación. Y si la minería no crece, tampoco lo hacen las empresas de diseño e ingeniería que prestan servicios a ese sector. El paso siguiente es achicarse, o derechamente dejar metros libres disponibles. Ello sumado a la baja en los indicadores de confianza de los consumidores, el cambio en las condiciones crediticias y la incorporación del IVA en la construcción, se transformó en una ecuación que está ralentizando el mercado. ¿La consecuencia? Un aumento en la tasa de vacancia y una estabilización de los precios de arriendo, los que, en muchos casos, han bajado.

Según el último informe de JJL, la actual vacancia alcanzó el 9,9% para oficinas clase A y AB al cierre de 2015, su cifra más alta de la década. Y con la incorporación de otros 170 mil metros cuadrados este año, se espera que suba a un 11% en 2017. Cifra que, a juicio de esta empresa de servicios inmobiliarios, no es necesariamente negativa. Comparado con el resto de los países de América Latina, la actual vacancia de oficinas sigue siendo de equilibrio en Chile.

“Santiago se encuentra en una fase de ajuste, influido por las condiciones macroeconómicas del país, que indican una marcada desaceleración y una alta producción acumulada de los últimos años. Ello, después de varios años de niveles de vacancia cercanos a 3%, los que se mantuvieron hasta el año 2012-2013 y que, desde nuestro punto de vista, produce desequilibrios al ser un mercado pro arrendador por la falta de oferta”, explica Marcelo Carrere, gerente general de JJL.

En comparación con el resto de los países de la región, Chile se encuentra en el lugar número 11, muy por debajo de Ciudad de Panamá (45,31% de vacancia), Sao Paulo (23,63%) o Lima (14,3%).

“Claramente estamos en un período de sobrestock de oficinas. Hubo un boom inmobiliario hasta 2012 que derivó en muchos metros cuadrados disponibles, sumado a un decrecimiento económico, por lo cual ha disminuido la tasa de absorción”, explica Enrique del Campo, gerente de oficinas de Colliers International. En el reporte del último semestre de 2015, esta consultora situó la tasa de vacancia de oficinas A/A+ en 11,7% (264.507 m2 disponibles), un descenso de un 1,6% respecto del período anterior. Entrando en detalle, el mercado con la mayor tasa de desocupación corresponde a Nueva Apoquindo, seguido por Huechuraba y Nueva las Condes.

Los pronósticos de Colliers International son que este año la tasa de vacancia podría llegar incluso a un 14%. Ello porque falta que se incorporen al mercado nuevos metros cuadrados. Por ejemplo, cuenta Del Campo, “hay sólo 15 mil metros recepcionados de las oficinas del Costanera Center, aún faltan 45 mil metros cuadrados más que se espera sean incorporados este año”.
¿Al mal tiempo, mejores precios?

Considerando el momento por el que atraviesa la economía chilena y la sobreoferta, lo más probable es que la producción de nuevos metros cuadrados descenderá. En JLL creen que la producción en 2017 y 2018 no superará los 100.000 m2.

¿Y qué pasará este año con los precios? En 2015, Santiago tuvo rentas cercanas al promedio regional. Para este año, dicen en la consultora, es posible que el mercado continúe con una moderada contracción en sus rentas, luego de experimentar cerca de 5% de contracción de oficinas clase A, las que pasaron de 0,63 UF el metro cuadrado a 0,60 UF el metro cuadrado en promedio. Por otra parte, las rentas promedio Clase AB se han mantenido estables en 0,47 UF/m2.

En Colliers International, el precio promedio de arriendo durante el cuarto trimestre de 2015 aumentó levemente de 0,51 a 0,52 UF el m2. El submercado con los mayores valores fue sin duda el sector El Bosque-El Golf, con 0,63 UF el m2, y el más bajo Huechuraba, con 0,37 UF el m2. Pero, pronostica Del Campo, se espera que “dada la vacancia, este año debiera verse una baja en los precios”.

Si bien los valores no han experimentado disminuciones significativas, explica Jaime Eyzaguirre, gerente general de Inmobiliaria Bravo Izquierdo, “en aquellas zonas prime, con excelentes accesos, servicios e infraestructuras cercanas, los precios en las ventas y arriendos tenderán a mantenerse estables. Por el contrario, aquéllos que apostaron por nuevos sectores o estén colonizando en zonas geográficas aún no exploradas que no dispongan de infraestructura, accesos y servicios cercanos, tendrán un escenario más complicado y con bajas en sus precios”, dice.

Alfonso Barroilhet, gerente de Sencorp Desarrollos, cree que “los proyectos con buenas ubicaciones y arquitectura no debieran tener variaciones significativas en sus precios. La oferta inmobiliaria ya se ajustó al máximo y creemos que no hay posibilidad de mayores bajas debido a que el valor de la mano de obra no ha disminuido, los valores de terrenos se han mantenido y el dólar sigue alto”.

En regiones, el panorama es más adverso: el inventario de oficinas es mucho menor y en ciudades como Antofagasta, Viña del Mar o Concepción la tasa de vacancia ha aumentado.

“El norte del país –muy afectado por crisis mineras y energéticas– ha enfrentado un aumento considerable en sus tasas de vacancia. Esto sumado a disminución en la bancarización de los clientes y pequeños inversionistas ha generado aumentos graduales en sus indicadores. En el sur, vemos un Concepción muy afectado con tasas de vacancia sobre el 20%, en donde más de dos tercios de su oferta la concentra en el centro de la capital, seguido por el sector de El trébol”, agrega Eyzaguirre.

Más allá del ajuste de precio, lo que sí ha aparecido son nuevos elementos de negociación: meses de gracia, descuentos o financiar habilitaciones.

“Si antiguamente los meses de gracia no superaban los tres, dada la fuerte competencia, hay algunos dispuestos a dar hasta seis meses de arriendo gratis e incluso un año. Eso sí, depende de los plazos de los contratos, que por lo general superan los 10 años y no tienen cláusulas de salida”, comenta Del Campo.
“Otro factor importante es el metraje ofrecido. Aquellos proyectos que ofrezcan oficinas pequeñas, optimizadas y habilitadas, tendrán un 2016 menos golpeado y con mayor interés para nuevos inversionistas que entren en el negocio”, agrega Eyzaguirre.
¿Invertir o no en oficinas?

El mercado de bienes raíces es dinámico y depende de varios factores. Uno de ellos es el crecimiento del país. En los próximos 24 meses habrá menos entregas, por lo que la vacancia podría mantenerse en los niveles actuales o disminuir moderadamente. Los expertos coinciden en que a partir de mediados de 2017 y 2018, el mercado debiera ajustarse y volver a escenarios más optimistas.

En general, las grandes capitales tienen rentabilidades bajo el 4%, debajo de lo que ocurre actualmente en Santiago.

“Los activos inmobiliarios siguen siendo atractivos para la inversión a largo plazo, especialmente en el caso de proyectos con buena ubicación y diseño. Esto garantiza su colocación e, indudablemente, generarán una atractiva plusvalía en el tiempo”, piensa Barroilhet, de Sencorp Desarrollos, que actualmente tiene cinco proyectos de oficinas.

Marcelo Carrere piensa que 2016 será un año de oportunidades, ya que “el mercado de oficinas premium, o clase A, posee una oferta inmejorable con edificios de clase mundial, como lo es la Torre 2 del Costanera Center. La combinación y flexibilidad que habrá en 2016 en precios de arriendo, financiamiento para habilitaciones y otros términos comerciales como derechos de primera oferta o salidas anticipadas, difícilmente se repetirán a futuro”.

Ajustarse es la consigna. Por ello, las grandes inmobiliarias han comenzado a ofrecer productos que beneficien tanto al inversionista como el arrendatario. Dentro de las tendencias está emigrar de las grandes superficies o plantas libres a espacios de menos metraje, con salas de reuniones y recepciones como parte de las áreas comunes del edificio y no de la oficina en particular. Otra medida es optar por edificios más inteligentes que permitan el ahorro energético, lo que genera un ahorro al usuario en el pago de gastos comunes.

“La capital aún presenta sectores atractivos para inversiones, donde destacan comunas de carácter ‘prime’ y con proyectos del tipo ‘boutique’. Un ejemplo de ello es Vitacura, que en los últimos años ha incorporado proyectos de alto estándar, vías de acceso expeditas y con oferta de oficinas 100% habilitadas. Ejes como Kennedy han aumentado su oferta y han sido un polo especialmente atractivo para grandes y pequeños inversionistas”, añade Eyzaguirre.

Nuevos sectores como Plaza Egaña o Nueva Apoquindo –la continuación natural de El Golf– también se presentan como alternativas atractivas para apostar las fichas. 




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