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Strip CENTERS

El último semestre disminuyó la vacancia de este tipo de formato del retail, y aumentó su producción, por lo mismo se espera que continúe su expansión en diversos sectores de Chile.


Por Carolina Palma 


En el país hay cerca de 220 strip centers, pero en Santiago se concentran 139, con cerca de 300.000 m2 al cierre del año pasado. Felipe Acevedo, associate director de JLL, señala su origen en Estados Unidos y Canadá, donde modificaron el formato de mall cerrado a un emplazamiento abierto, ubicándose generalmente en intersecciones de calles principales con alto flujo vehicular, abasteciendo al sector con tiendas de conveniencia, pudiendo fluctuar en espacios entre 500 y 7.000 m2 de superficie.

Configurados ya sea en línea recta, en L o U, con alta disponibilidad de estacionamientos en su frente, su formato requiere, normalmente, de una edificación aislada de uso comercial exclusivo, con tres o más locales y una o más tiendas "ancla" (farmacias, bancos y supermercados) que generan y aseguran un alto flujo de clientes.

Su aparición en Chile se explica, a juicio de Acevedo, por una madurez del mercado del retail masivo, el cual comienza a generar una apuesta por recintos de pequeña y mediana escala como soporte del comercio vecinal, siendo un formato simple de implementar para inversionistas. Hace un par de años, de acuerdo a datos de la consultora Colliers Internacional, había una alta vacancia según la cantidad de metros cuadrados arrendables disponibles; sin embargo, el primer semestre del 2015 esa vacancia disminuyó y ya en el último semestre la producción registró un aumento. Durante ese mismo periodo -julio/diciembre 2015- se registraron cuatro ingresos (Recoleta, Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura); con esta nueva producción, la oferta total de metros cuadrados de strip centers en el Gran Santiago llega a 178.434 m2. "Nos encontramos ante un escenario de mayor construcción en relación al formato. Esto según las oportunidades de localización generadas a mayor expansión residencial en diversas zonas del Gran Santiago. Se proyecta que una mayor actividad mantenga tasas de vacancia bajas, con niveles de producción en 2016 muy similares al 2015", explica Felipe Parra, subgerente de estudios de la consultora Colliers Internacional.

Buen negocio para las inmobiliarias, define los strip centers como atractivas inversiones de renta comercial a mediano plazo. En ese sentido, gran parte de los operadores buscan la mejor oportunidad de localización en terrenos de alto flujo -tanto vehicular como peatonal-para disminuir los riesgos en la colocación de superficie.

En cuanto a las comunas con más presencia de este tipo de comercio, Felipe Acevedo destaca que "Maipú es la con mayor porcentaje de metros cuadrados de strip centers, con aproximadamente el 13% del mercado; Peñalolén continúa en el listado, representando cerca de un 9%, seguido de Vitacura, con casi el 8% del stock". Para este 2016 se espera que la superficie en renta aumente considerablemente, ya que para el primer semestre se proyecta un ingreso cercano a 9.000 m2, distribuidos en 5 strip centers, mientras que para el segundo semestre se esperan otros 5.600 m2 a través de 3 nuevos centros.

QUIÉNES DESARROLLAN

Según cifras de JLL, cerca del 30% del mercado de strip centers está compuesto principalmente por cuatro operadores, mayoritariamente locales. Destacan Patio Gestión Inmobiliaria (12,5%), BTG Pactual (8,9%), VivoCorp (6,3%) y Arauco Express (3,8%).

Patio Gestión Inmobiliaria lleva 11 años y cuenta con más de 45 centros distribuidos a lo largo del país, además de 10 en proceso. Y se convirtieron en el principal desarrollador de Walmart, Cencosud y Tottus. Desde el 2013 están presentes también en el negocio de centros de mayor tamaño, con la adquisición del Mall Patio Rancagua, la apertura de La Fábrica Patio Outlet -prevista para este 2016- y la generación de un nuevo mall en Talagante, en las afueras de Santiago. Para Patio se trata de una nueva forma de vida de barrio, que se traduce en una disminución de los traslados y un posible punto de encuentro de los vecinos. VivoCorp es otro actor de retail multiformato del país, y a través de la marca Punto Vivo opera en más de 60 activos de Arica a Punta Arenas. De los strip centers Vivocorp, aproximadamente el 40% de sus metros cuadrados están ubicados en la Región Metropolitana, seguidos de la Quinta y luego la Octava.

Los desafíos de esta industria se basarían en encontrar las mejores ubicaciones estratégicas, y tener una amplia variedad de locatarios, con diversidad de tiendas para cubrir las necesidades de la mayor cantidad de consumidores. Y según los involucrados, no hay competencia directa, porque son sistemas complementarios que buscan dar soluciones rápidas a quienes necesitan un producto o tienda particular, privilegiando tiempo y cercanía. 

Los desafíos de esta industria pasan por encontrar ubicaciones estratégicas y contar con una diversidad de tiendas para cubrir las necesidades del mayor número de consumidores. 


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