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Santiago

Crisis de las oficinas: vacancia supera el 10%, y arriendos se pactan con hasta 12 meses de gracia

Consultoras inmobiliarias estiman que la tasa de espacios desocupados seguiría subiendo y alcanzará su peak este ario. Los valores de alquiler han disminuido hasta 25% en algunos casos.


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El fuerte ingreso de metros cuadrados de oficinas en los dos últimos años, la desocupación de espacios por parte de empresas mineras afectadas por el precio del cobre y el impacto de la desaceleración económica. Esos son los principales factores que explican la delicada situación que vive hoy el mercado de las oficinas en el Gran Santiago, que exhibe tasas de vacancias -espacios disponibles- promedio superiores al 10% y que podrían seguir aumentando durante el resto del año.

En este escenario, en el sector se advierten contratos de arriendo de largo plazo -al menos a cinco años- que se pactan con hasta 12 meses de gracia, mientras que en períodos de "normalidad" no se superaban los tres meses, según comentaron diversas consultoras inmobiliarias. A la vez, los acuerdos incluyen, en ciertos casos, el financiamiento de la habilitación de las instalaciones.

El director ejecutivo de GPS Global Property Solutions, Francisco Rojas , explicó que los períodos de gracia se "negocian caso a caso", pero que actualmente el sector pasa por "un período de cierta inestabilidad, lo que se traduce en un mercado pro arrendatario". En este contexto, agregó, se "han logrado obtener hasta 12 meses de gracia".

Lo anterior, añadió Rojas, lo realizan los dueños de los inmuebles para "poder defender los valores de arriendo", evitar bajarlos y que esos nuevos precios sean exigidos por otros arrendatarios.

Verónica Melys, research manager de CBRE, afirmó que existen contratos en los que se otorga un mes de gracia por cada año de arriendo, con un tope de siete meses.

Melys indicó que en la Torre Titanium La Portada se están ofreciendo cinco meses de gracia para contratos de cinco años para los espacios que administra CBRE, que hoy involucran 6.600 metros cuadrados desocupados distribuidos en siete pisos, con un precio de renta de 0,60 UF el m2, con las oficinas habilitadas.

Respecto de la alta vacancia, la ejecutiva de CBRE recordó que en los últimos dos años, la nueva oferta ingresada al mercado fue de 560 mil m2 , por lo que "es normal que parte de estas superficies se encuentre aún en proceso de colocación". Añadió que en 2015 se observó "la liberación de espacios por parte de compañías ligadas a la minería por la desaceleración de este sector".

Según un reporte de Colliers International al cuarto trimestre de 2015, la vacancia del mercado de oficinas en el Gran Santiago era de 11,7%, equivalente a 264.507 m2. Enrique del Campo, gerente del área Oficinas de esa consultora, señaló que la vacancia llegará a su peak durante este año.

En la firma de servicios inmobiliarios JLL señalaron que la vacancia del sector se sitúa hoy en 10%, pero podría alcanzar un máximo de 11% a mediados o fines de 2016, indicó el director asociado de dicha consultora, Felipe Acevedo . Esto, debido a las expectativas de una oferta de 150 mil metros cuadrados y de una demanda de 130 mil m2.

JLL ha estado a cargo de la comercialización de las oficinas de Costanera Center, proyecto de Cencosud. Felipe Acevedo señaló que esta torre "ha exhibido una positiva reacción del mercado, habiéndose colocado cerca del 50% de la superficie actualmente arrendable en un período de seis meses desde la recepción de estos espacios". Agregó que los precios de lista del edificio promedian 0,63 UF el m2.

Precios caen

Francisco Rojas, de GPS, afirmó que "los precios de arriendo están a la baja y se deberían mantener en los niveles actuales posiblemente por los próximos dos años". Indicó que se han observado casos de disminuciones de hasta 25% respecto de "los valores que se manejaban en 2013 y 2014".

Rojas estimó que la vacancia se mantendrá en torno al 10%, situación que comenzaría a disminuir recién en 2017.

Sin embargo, el director de Kayco International Group, Marcos Kaplún, afirmó que en Santiago, la nivelación de la oferta, que hoy es mayor, y la demanda es algo "que se producirá dentro de varios años, y mientras, los arrendatarios seguirán mandando en el mercado".

Enrique del Campo, de Colliers, sostuvo que "sin duda este es un muy buen año para quienes se encuentran en búsqueda de nuevas oficinas o quieren cambiarse a mejores instalaciones, en sectores de mejor conectividad. Hace cinco años era imposible acceder a precios de arriendo en El Golf a los valores que existen hoy". 
Recuadro :
Santiago centro y Las Condes entre las zonas con mayores espacios disponibles

Tasas de vacancia de entre 32% y 100% registran los 10 edificios con mayor superficie vacante en la capital, según un listado elaborado por CBRE con datos al cuarto trimestre de 2015 (ver gráfico) . La consultora explicó que, entre las razones de la alta disponibilidad de metros cuadrados en esos edificios, destaca la elevada oferta de espacios que ingresó al Gran Santiago en los últimos dos años y la liberación de áreas en dichas torres producto de la rotación normal en ellas.

En la lista de propiedades hay edificios que recién fueron entregados en 2015 y están en proceso de colocación.

El director asociado de JLL, Felipe Acevedo, comentó que las mayores vacancias se concentran en edificios entregados durante los últimos 24 meses. En este sentido, añadió, los submercados de Santiago centro, Huechuraba y algunas zonas de Las Condes -Escuela Militar y Apoquindo- son las que presentan mayores porcentajes de desocupación.

Acevedo añadió que también se observan "casos excepcionales de edificios de mayor antigüedad con una alta cantidad de espacios disponibles, comúnmente debido a la salida de un arrendatario de gran tamaño". Esto se advierte en submercados como Providencia, El Bosque y Andrés Bello, indicó.

La torre Yoemar, en la zona de El Cortijo, se ha transformado en un caso emblemático de la vacancia. El edificio está casi sin ocupantes y recientemente se anunció su licitación a un valor cercano a los US$ 20 millones, la mitad de lo que sus dueños pretendían en 2013.


2,26 millones de metros cuadrados suma el inventario acumulado de oficinas Clase A en el Gran Santiago, según datos de Colliers International.

0,60 UF el m2 es el precio promedio de arriendo en el sector de El Golf. En Santiago Centro es de 0,41 UF (Clase A).​

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