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Buenos Aires

Los diez primeros mercados inmobiliarios altamente transparentes atraen el 75% de la inversión global

El Índice de Transparencia Inmobiliaria Global de JLL vincula la transparencia a la inversión inmobiliaria, la actividad de negocios y el nivel de vida


​​CHICAGO, LONDON, SINGAPORE, BUENOS AIRES, 27 de junio de 2016 – Dos tercios de los mercados de bienes raíces globales han mostrado avances en los últimos dos años, de acuerdo al Índice 2016 de Transparencia Inmobiliaria Global (GRETI​, por sus iniciales en inglés) de JLL y LaSalle Investment Management. Los diez mercados identificados como Altamente Transparentes por GRETI dan cuenta del 75 por ciento de la inversión global en bienes raíces comerciales, destacando el grado de influencia de la transparencia en las decisiones de inversión en bienes raíces.
Una serie de factores clave impulsan este progreso y dan marco a cuestiones más amplias planteadas tanto por la alta como por la baja transparencia:
The World's Most Transparent Countries 2016
 
  • Las asignaciones de capital a los bienes raíces está creciendo. JLL pronostica que dentro de la próxima década los capitales dirigidos al sector inmobiliario excederán el billón de dólares, comparados con los USD 700 mil millones de ahora. Este crecimiento significa que los inversores están exigiendo mayores mejoras en la transparencia inmobiliaria, esperando que los estándares en bienes raíces estén a la par de otras clases de activos.
  • Hay un creciente reconocimiento de que las prácticas transparentes en bienes raíces juegan un rol significativo en la formación de capital, las finanzas municipales, y como fundamento para mejorar la calidad de vida de muchas comunidades.  Esta base incluye la seguridad de la titularidad de las propiedades, la vivienda segura y la capacidad para confiar en que los agentes actuarán honesta y profesionalmente.
  • La tecnología impulsa tanto la digitalización de todo tipo de datos inmobiliarios y también permite distribuir y analizar estos datos; las mejoras en las técnicas de captura de datos están permitiendo una evaluación más detallada y oportuna de los mercados inmobiliarios.
Jeremy Kelly, director, Programas de Investigación Globales de JLL y autor principal de este informe comentó: “Estos resultados son alentadores ya que resaltan los constantes avances que la industria inmobiliaria está haciendo. Las mejoras se han reducido por varios factores: las iniciativas para profundizar la disponibilidad y cantidad de datos del mercado y las comparaciones de desempeño, la promulgación de nuevas legislaciones en varios países, la introducción de estándares éticos más altos, y la adopción más amplia de normativa y herramientas para la ‘construcción verde’”.

 
Puntos destacados de América Latina y el Caribe
  • Lo que impulsa que México permanezca como el país más transparente de América Latina es el rápido crecimiento y maduración de su industria REIT : no existían hace tan sólo siete años, sin embargo, la transparencia en la gestión corporativa de los vehículos FIBRA  ha mejorado de manera constante y está casi a la par con algunos de los mercados avanzados de Europa Occidental.
  • En el cono sur de América Latina – Argentina, Uruguay y Chile – se han dado avances y la transparencia es bastante buena en los usos de la tierra, procesos y aplicación. Uruguay se destaca particularmente, incluso en toda la región, con un puntaje altamente transparente en todos los ámbitos de sus sistemas de planeamiento del uso de la tierra y la claridad en la obtención de diferencias con aplicación justa y coherente.
  • La solidez de Argentina en el índice de 2016 potencialmente se reforzará con su reciente retorno a la más amplia comunidad internacional y a los mercados: habrá que observar los flujos de capital los próximos uno o dos años, con algún fortalecimiento de la actividad susceptibles de ser acompañados por la aceleración de las mejoras en áreas relativas a la transparencia inmobiliaria. 
  • Nuevo participante en el índice de este año, Ecuador tuvo una actuación razonable. Los desarrollos recientes han tenido impacto positivo en el puntaje del país: un ejemplo de esto es su nuevo sistema digital de registro de tierras que en los últimos dos años ha impulsado y facilitado el acceso a esta información, y como estas mejoras están todavía en proceso de ser implementadas, podemos esperar mejorías aún mayores en los próximos años.
  • Las crisis en algunos países puntuales de la región, están impidiendo el avance de la transparencia y en algunos casos, ésta se ha deteriorado con relación a años anteriores. El más notable es Brasil que sufrió una severa recesión, un escándalo histórico de corrupción pública y una actual crisis política. No es una sorpresa que entre desafíos semejantes el impulso hacia la transparencia se haya detenido – al menos temporariamente – para el país.
  • El foco en la transparencia también se ha alejado en otros países que están pasando una agitación económica y social importante, y como resultado su actuación en el índice ha empeorado. La crisis económica y de deuda actualmente en Puerto Rico está teniendo efectos nocivos notables en la sociedad. La inestabilidad económica, política y social y la inconsistente vigencia de la ley están obstaculizando cualquier movimiento positivo hacia la transparencia en Venezuela, Honduras y Guatemala.
  • Venezuela es particularmente opaca en el área legal y regulatoria, en la medida que el gobierno está tomando empresas y activos incluyendo los inmobiliarios, y que la expropiación se ha incrementado notablemente en los últimos dos años. La compensación en estos casos es insignificante o inexistente, y los propietarios de los negocios se encuentran sin recursos legales. Las recientes noticias de empresas multinacionales sacando operaciones fuera del país refuerzan este panorama.
  • En el futuro, algunas de las más grandes oportunidades de mejora en la región reside en los fundamentos del mercado y en la medición de datos de desempeño. Pocos países obtuvieron buenos puntajes en cualquiera de estas áreas, y un nuevo foco en la recopilación, organización y difusión de métricas claves en inmobiliaria es un elemento fundamental en la transparencia que, si se implementa, arrojará resultados significativos en los próximos años.
El futuro de la transparencia inmobiliaria
Jacques Gordon, el jefe de Investigación y Estrategia Global de LaSalle Investment Management, comentó: “Nuestro índice muestra avances constantes los cuales son resultado tanto de los esfuerzos del sector como del gobierno. Dicho esto, hay demasiados ejemplos de prácticas opacas y corruptas, malos gobiernos corporativos y fracasos en la aplicación regulatoria que resultan en serias consecuencias para la sociedad, la actividad comercial y la inversión. Los inversores e inquilinos evitarán los países que no puedan atender estas deficiencias, y esto tendrá gravitación hacia una mayor transparencia”. 

 
Este informe pone de relieve una serie de factores que influenciarán la transparencia inmobiliaria en los próximos años:
  • Las revelaciones de los Panama Papers a principios de 2016 han llevado a crecientes presiones por una mayor transparencia y a poner a la lucha contra la corrupción en forma decisiva en la agenda política internacional. La divulgación de los propietarios reales y los procedimientos anti-lavado de dinero serán abrazados de manera más amplia y rigurosa; podemos esperar ver el progreso material en los próximos años en muchos países en sus esfuerzos por mayor transparencia en la propiedad corporativa e inmobiliaria.
  • En la medida que se adopten nuevas técnicas de captura de datos, aumentará la presión sobre los bienes raíces para levantar su nivel y alcanzar niveles más altos de transparencia. JLL espera ver una nueva categoría de “Hiper-Transparente” en los próximos años, donde la alimentación de datos y los sensores ayuden a informar a dueños y locatarios acerca de cómo los edificios se usan y cómo se desempeñan. El aumento de la intolerancia hacia la corrupción en las crecientes clases medias del mundo forzarán el cambio de ritmo, especialmente en los países Semi-Transparentes y las redes sociales ayudarán a la gente a movilizarse en torno a este tema.
  • La tecnología continuará su avance y permitirá a algunos países a pegar un salto en la ruta tradicional hacia la transparencia, y ya estamos viendo esto en países como Kenia, Ghana y Ecuador.
  • Habrá más énfasis en la reforma regulatoria, pero también en la aplicación, particularmente en mercados semi-transparentes, donde ahora existe mayor desconexión.